BLOG | Anticyclisch investeren in gebiedsontwikkeling?
Dat anticyclisch investeren lonend kan zijn wordt door diverse onderzoekers onderstreept. Een onderzoek van EY en de Rotterdam School of Management uit 2015 toont aan dat bedrijven die in een onrustige markt juist meer innoveren en risico nemen en in een stabiele markt de rust bewaren, een structureel hogere winst behalen.
In gebiedsontwikkeling wordt vaak gerefereerd aan de varkenscyclus. Een varken is in 4 tot 6 maanden klaar voor de slacht en moet dan vrijwel direct worden geconsumeerd. Bij een gebiedsontwikkelopgave gaat het al snel over 5 tot 10 jaar voorbereiding, maar ook een meerjarige periode waarover de afzet plaats zal vinden. Een gebiedsontwikkeling met enige schaal kent dus per definitie een situatie van hoogconjunctuur en laagconjunctuur. Des te opmerkelijker is het dat gebiedsontwikkelingen bij het omslaan van de markt vaak compleet gefrustreerd raakt. In slechte tijden moet enorm worden afgeboekt en getemporiseerd en in goede tijden kunnen we kansen niet benutten omdat we te lang doen over voorbereiding en procedures.
Het zit niet in het systeem om een gebiedsontwikkeling te wapen voor economische schommelingen. Terwijl we weten dat ze gaan komen. Een degelijke strategie en een robuuste businesscase zou minder gevoelig moeten zijn voor de grillen van de markt en hier juist gebruik van moeten maken. Het accent op investeren in algemene voorzieningen en sociale woningen in mindere tijden, waarbij gebruik gemaakt wordt van de gunstige inkoopvoorwaarden. En in goede tijden de marktkansen pakken. Dat is echter te makkelijk gezegd, er moet immers nog steeds een aantal jaren voordat een trend optreedt, worden ingezet op een bepaalde strategie. En dat vraagt een structureel andere benadering.
Risicoprofiel gebiedsontwikkeling wordt niet serieus genomen
Het is opmerkelijk dat een risicovolle en marktafhankelijke business als gebiedsontwikkeling financieel nog steeds wordt behandeld als een overheidsactiviteit. Ook in de publiek-private samenwerkingen die de laatste decennia veelvuldig zijn toegepast. De kosten en opbrengsten worden ingeschat en worden contant gemaakt tegen een gunstige (geborgde) financieringsrente. 0 marge, 0 winst, maar wel risico´s. Geen weldenkende ondernemer zou hierin investeren, zeker gezien het risicoprofiel van een gebiedsontwikkeling. Natuurlijk heeft het investeren in gebiedsontwikkeling voor de overheid een maatschappelijk doel en marktpartijen verwerven hiermee een positie voor de vastgoedontwikkeling. Echter, de risicovolle investeringen die moeten worden gepleegd voor de gebiedsontwikkeling worden hiermee niet serieus genoeg genomen. Met de bekende gevolgen.
De gebiedsontwikkeling als onderneming
Om te beginnen zouden we een gebiedsontwikkeling bedrijfseconomisch moeten benaderen. Hierbij hoort een rendement dat een relatie heeft met de risico´s over de gehele looptijd. En de financieringsstructuur van het project moet voldoende robuust en marktconform zijn, met een gezond eigen vermogen. Met marktconform refereer ik vooral aan een kritische toets van de bank, die ook het risicoprofiel van de investeringen meeneemt bij het bepalen van de voorwaarden. Een robuuste basis geeft ruimte aan ondernemerschap om ook in minder goede tijden te blijven investeren, zodat de vruchten geplukt kunnen worden als de markt goed is. Natuurlijk, er worden wel vaak risicoanalyses gemaakt met boekhoudkundige voorzieningen op gemeenteniveau, maar dat is wat anders dan financiële armslag om te kunnen ondernemen in een gebiedsontwikkeling.
Andere Attitude
Ondernemerschap in gebiedsontwikkeling vraagt een andere attitude van betrokken partijen. Gebiedsontwikkeling is complex en soms moeten besluiten genomen worden die niet van tevoren helemaal dicht te timmeren zijn. Ook hierin moet soms wat losgekomen worden van overheidsdenken, hoe moeilijk dat ook is gezien het dominante maatschappelijke belang en de behoefte aan verantwoording. Samenwerking met marktpartijen kan hierbij helpen.
Samenwerking op basis van toegevoegde waarde
Als gebiedsontwikkeling als een onderneming benaderd wordt maakt dit samenwerking tussen overheid en markt makkelijker. Marktpartijen kunnen dan in principe tegen dezelfde voorwaarden als de overheid instappen. De overweging welke partij welke rol pakt wordt dan meer gebaseerd op toegevoegde waarde en minder op bestaande structuren. Dit biedt ruimte voor nieuwe allianties. Wie durft?
Versnellingstafel
Binnenkort organiseren we nieuwe versnellingstafels om dit onderwerp verder te bespreken en bovenstaande mogelijkheden te verkennen. Bent u geïnteresseerd om deel te nemen aan een deze tafel, dan kunt u een e-mail sturen naar . U ontvangt dan van ons een uitnodiging.
